كم تكلفة تشطيب شقة 100 متر في مصر 2026؟ دليل شامل بالأسعار

بناءً على بيانات أكثر من 2,300 عرض تشطيب جمعتها مقايسة من شركات معتمدة في القاهرة الكبرى خلال الربع الأول من 2026، إليك النطاقات الفعلية لشقة 100م² (طوب أحمر بالكامل):

اقتصادي: 450,000 – 600,000 جنيه. مناسب للوحدات الاستثمارية والإيجار، يشمل سيراميك محلي، دهانات بلاستيك، أبواب MDF، ومطبخ بسيط.

متوسط: 650,000 – 850,000 جنيه. الأكثر طلباً للسكن الشخصي، بورسلين متوسط، دهانات داخلية فاخرة، أبواب HDF، ومطبخ ألوميتال أو خشب MDF عالي.

هاي إند: 900,000 – 1,200,000 جنيه. بورسلين مستورد جزئياً، باركيه في الغرف، حمامات بأطقم Roca أو Ideal Standard، ومطبخ خشب زان أو لاكيه.

فاخر: 1,300,000 – 1,800,000 جنيه. رخام طبيعي في المداخل، ديكورات جبس مخصصة، وحدات إضاءة LED مدمجة، ومطبخ أوروبي.

Ultra Luxury: 2,200,000 – 3,500,000 جنيه. خامات مستوردة 100%، أنظمة Smart Home كاملة، تكييف مركزي مخفي، ومستوى تشطيب يضاهي الفنادق العالمية.

أي عرض تشطيب جدي يجب أن يفصّل هذه البنود، ولو شركة قدمت لك سعر إجمالي بدون تفصيل اعتبر ذلك علامة تحذير.

الأعمال الصحية (سباكة + قطع صحية): 8–12% من الإجمالي. الكهرباء والإضاءة: 10–14%. المحارة والبياض: 6–9%. الأرضيات (شراء + تركيب): 15–22%. الدهانات: 6–10%. الأبواب الداخلية والشيلمان: 7–11%. النجارة والمطبخ: 14–20%. الجبس والأسقف المعلقة: 5–9%. الحمامات (سيراميك + قطع + إكسسوار): 8–12%. التكييف (يحسب غالباً منفصلاً): 60,000–250,000 جنيه. المصنعية العامة: 18–25%. ميزانية احتياطية للمفاجآت: 5–10% (لا تتنازل عن هذا البند أبداً).

حالة الوحدة الأصلية هي أكبر مؤثر منفرد. شقة بطوب أحمر تحتاج محارة وبياض كامل تكلف 80–120 ألف جنيه إضافية مقارنة بشقة نصف تشطيب.

ارتفاع السقف فوق 2.8م يزيد تكلفة الدهانات والجبس بنسبة 8–12%. الأسقف المرتفعة في الكمبوندات الجديدة (3.2م+) قد تضيف 60,000 جنيه على بند الجبس وحده.

تغيير التقسيم الداخلي (هدم وبناء جدران): 15,000–40,000 جنيه حسب عدد الجدران، مع أوراق ضرورية في الكمبوندات.

المواسير والأسلاك القديمة في الوحدات قبل 2010 تحتاج استبدال كامل: 35,000–60,000 جنيه إضافية.

اقتدِ بقاعدة 60/40: اشترِ 60% من الخامات الظاهرة محلياً (سيراميك كليوباترا، دهانات جوتن مصري، أبواب من 6 أكتوبر) و40% مستورد للقطع التي تلامسها يومياً (خلاطات، مفاتيح كهرباء، مقابض مطبخ).

اشترِ السيراميك والبورسلين في موسم الركود (يونيو–أغسطس) لتوفير 10–18%.

تفاوض على خطة دفع مرحلية بدلاً من 50% مقدم: مثلاً 25% توقيع، 25% بعد المحارة، 25% بعد الأرضيات، 25% بعد التسليم. هذا يحميك ويضغط على الشركة لتسليم في الموعد.

قارن 3 عروض على الأقل من شركات معتمدة (لها سجل تجاري + معاينات حقيقية). الفرق بين أرخص وأغلى عرض في نفس المواصفات قد يصل إلى 22%.

اطلب فاتورة ضريبية رسمية على كل دفعة. الشركات الجدية لا ترفض ذلك.

اقتصادي ومتوسط: 60–90 يوم عمل (يعني 3 شهور تقريباً مع الإجازات).

هاي إند وفاخر: 90–150 يوم لأن النجارة المخصصة وأعمال الجبس الفنية تستغرق وقتاً.

Ultra Luxury مع Smart Home وأعمال نجارة مخصصة كاملة: 5–8 شهور.

نصيحة: اشترط في العقد غرامة تأخير 0.1% من قيمة العقد عن كل يوم تأخير بعد المدة المتفق عليها، مع تحديد أسباب مقبولة للتمديد (تأخر تسليم خامات مستوردة مثلاً).

اطلب رؤية 3 شقق منفذة فعلياً في آخر 12 شهر، ويفضل أن تتحدث مع المالك مباشرة.

تأكد من السجل التجاري والبطاقة الضريبية، واحفظ صور منهما.

اطلب تأمين العمال (وثيقة من شركة تأمين) لأن أي إصابة في وحدتك ستكون مسؤوليتك القانونية بدون هذا التأمين.

اقرأ العقد بنداً بنداً، واطلب أن تكون كل المواصفات (نوع السيراميك، موديل الخلاط، ماركة الدهان) مفصلة كتابياً، لا «حسب الأصول» أو «درجة أولى».

تجنب الشركات التي تطلب أكثر من 30% مقدم، أو ترفض الفاتورة الرسمية، أو لا تعطيك جدول زمني مكتوب.

مثال 1 — شقة في المعادي، تشطيب متوسط، 730,000 جنيه: 145,000 أرضيات بورسلين سبانش، 95,000 مطبخ MDF + رخام مصري، 78,000 حمامين Roca، 68,000 دهانات + جبس بسيط، 55,000 كهرباء + إضاءة، 48,000 أبواب، 35,000 صحي، 110,000 مصنعية، 96,000 إجمالي بنود متفرقة.

مثال 2 — شقة في التجمع، تشطيب هاي إند، 1,150,000 جنيه: 230,000 بورسلين إيطالي + باركيه في الغرف، 180,000 مطبخ خشب لاكيه، 140,000 حمامين Hansgrohe، 120,000 دهانات Jotun + جبس مخصص، 95,000 كهرباء + Smart switches، 85,000 أبواب HDF + شيلمان، 60,000 صحي، 165,000 مصنعية، 75,000 إكسترا.